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新闻中心

“无证房屋”是否等于违章建筑?

  实践中,部分地区在征收补偿中无限放大不动产的产权瑕疵,并以未办理登记为由不予补偿或减少补偿数额。有的在征地拆迁前一定时期内冻结办理登记,甚至扣发已办理的产权证或找借口注销已发产权证等,这些做法显然是违法的。

  虽然我国法律中规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭经登记发生效力的原则,但是,也规定了继承或受遗赠、司法判决等登记生效的例外情形,以及宅基地使用权、土地承包经营权等非依登记生效的权利类型。未依法办理登记并不必然表明当事人不享有合法财产权。而且,在我国农村地区,由于历史、风俗习惯等原因,房屋建设和产权管理不到位,致使出现了较多“无证房屋”。

  在征地拆迁中,简单地将补偿问题与登记情况挂钩,甚至因征地拆迁工作影响和干预正常的登记秩序,显然是缺乏法律意识的表现。“无证房屋”不等于违章建筑,应当综合考虑建造历史、房屋来源、使用情况、居住利益、当时立法状况等因素确定赔偿价值。在赔偿标准上,要坚持全面赔偿和公平合理的理念,既要体现对违法拆除行为的惩戒,又要体现对当事人受损财产权利的有效救济,赔偿额度不应低于其原应得的相关拆迁安置补偿权益。

  虽然涉案建筑仅一处有土地使用证且证载主体非本人,同时还存在宅基地面积超标现象。但是,当事人是合法权利受让人,且长期正常使用房屋。不能简单地以当事人未取得涉案建筑的产权证为由否定其合法财产权益。原审法院判决虽然在考虑政府违法强拆过错的基础上重新确定了房屋重置价,但是重置价并未反映其市场价值,对于周某应当享有的农房拆迁改造安置补偿权利排除于《国家赔偿法》规定的“直接损失”之外,明显有失公正。

  涉案建筑建造年代久远,结合我国以往农村房产交易总体状况以及相关规定,政府关于产权瑕疵的主张并不足以否定当事人对涉案房屋享有的合法权益。

 

  将《国家赔偿法》规定的“直接损失”仅限定为房屋被拆除后的重置价格,属于适用法律错误;应按照全面赔偿原则,对产权人合法权益全面及时、一次性赔偿救济到位,确定赔偿标准与额度要体现对违法行政行为的惩戒和对被侵权人的关爱与体恤。